如果消极负债率发生变化,房价会“崩溃”吗?

作者:佘俯泡

<p>关于工党对出租房屋投资者的税收建议的影响存在很多混乱</p><p>他们建议爷爷现有安排</p><p>但未来的投资者只能对新建房屋产生负面影响,而政策建议资本收益折扣从50%降至25%</p><p>总理马尔科姆·特恩布尔(Malcolm Turnbull)声称房价将崩溃的说法似乎与他的助理财务主管凯利奥德维尔(Kelly O'Dwyer)相矛盾,他声称住房成本将会飙升</p><p>这些令人费解的主张是由于未能区分出租房屋的市场,以及投资者和自住业主购买和出售房屋的市场而产生的</p><p>至关重要的是,这两个市场是相互关联的</p><p>要了解原因,考虑劳工的第一轮效应,当我们将祖父安排放在一边时(目前)</p><p>当租约续签时,一些现有的投资者会卖掉</p><p>现在有更多的租户寻求出租房屋的机会,而不是满足他们需求的供应</p><p>租金将开始上涨</p><p>但投资者退出的房屋增加了可供出售的房产;现在有更多的房屋可供购买,而不是买家</p><p>房价将开始下跌</p><p>这些市场信号触发第二轮效应</p><p>有些租户会选择购买而不是租用</p><p>毕竟租房变得更加昂贵,房屋所有权变得更便宜</p><p>这些第二轮效应有助于降低房价下跌,并帮助限制租金上涨</p><p>通过考虑两个市场之间的相互关系,我们可以理解政府如何发表明显矛盾的陈述</p><p>租金将上涨,因此租户的住房成本将增加</p><p>但房价会下跌(或者更有可能是房价增长放缓);虽然现有业主受到打击,但首次置业者住房成本较低,房屋所有权的实现变得更加实惠</p><p>第二轮效应意味着影响可能会减弱</p><p>更为可能的是,一项应该避免现有投资者试图放弃其房地产投资的踩踏行为的祖父提议</p><p>到目前为止,辩论的一个令人失望的方面是它忽视了工党的长期结构性后果,建议进行改革</p><p>我们目前的安排鼓励高税收投资者在“资本收益”中承担债务</p><p>与普通收入来源(如收入和租金)相比,资本收益被轻微征税</p><p>只有50%的资本收益被添加到应税收入中</p><p>这对高税收投资者尤其具有吸引力</p><p>而且,它们在实现上征税而不是在它们产生的时候征税</p><p>当其他来源的可评估收入下降时,精明的投资者意识到收益;例如,退休后投资者的边际税率普遍下降</p><p>没有足够的高税收投资者愿意并能够投资我们所有的私人租赁住房存量</p><p>他们倾向于聚集在预期健康资本增长的市场领域,但租金收益率较低</p><p>低税率投资者倾向于集中在预计资本增长受到抑制的细分市场</p><p>通常这些是房价较低的地区</p><p>为确保足够的回报,这些低房价的租金收益率必须更高</p><p>因此,我们得到一种扭曲的投资模式,不利于提供负担得起的租赁住房</p><p>工党提出的建议将通过降低资本收益折扣来抑制这些扭曲效应</p><p>他们还将减少杠杆投资以利用投资</p><p>负债上升对我们住房市场的复原力和稳定性构成威胁</p><p>许多人认为,债务沉重的购房者所承担的还款和投资风险在引发全球金融危机中发挥了核心作用</p><p>有利于承担债务的税收优惠加剧了这些风险</p><p>如果工党提出的建议成功地吸引了对困扰澳大利亚住房市场的这些和其他结构性问题的关注,....

上一篇 : 简·斯拉佩塔
下一篇 : Will J Grant